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灼见 | 首套房贷利率“刹车”,刚需上车的好时机

    董晴, 资深房地产研究专家、畅销书作者次贷危机前,低利率低首付——甚至零首付,使得美国房地产空前繁荣。然而,随着美联储不断加息(如下图所示),越来越多的人还不起房贷,最终引爆了次贷危机。(数据来源:Wind)加息的威力为啥这么大?我们假设一个美国人在2004年贷款200万人民币(当时折合美元约24万美元)买了一套房,当时的贷款利率是4.34%,如果贷款30年,等额本息的话,他合计要支付的利息是158万元,月供是9944.46元;到了2007年,贷款利率大幅上升到了8.05%,其合计要支付的利息总额变成了330.8万元,差不多翻番;月供则上升到14745.06元,大涨42.47%!如果考虑到实际利率的差距,那会更悬殊——2004年为1.49%,2007年为5.26%!(数据来源:Wind)由此可见,利率对楼市乃至整个系统的影响是非常之大的。事实上,每一轮楼市的牛市都伴随着首付和利率降低。只要收紧二者,楼市就很难牛起来。过去两年的调控,我们就是这么干的——提高首付比例以及房贷利率。2017年以来,全国房贷利率连续22个月上涨,虽然这符合调控的基调,但也让刚需和改善都感到压力山大。然而,最新的数据显示,刚刚过去的11月分房贷利率出现了“刹车”迹象,让人猜想,调控是不是要放松了?首套房贷利率下调很正常,无需大惊小怪由于每次牛市前,房贷利率都会降低,调控之后则会上浮,使得人们很自然地认为,房贷利率是完全由有形之手操控的。然而,事实上,影响房贷利率的因素是多方面的,当前的大形势下,房贷利率下调实属正常。首先,央行对市场释放了充足的流动性,有利于利率下行。众所周知,美联储持续加息的预期一直是悬在全世界头上的达摩克利斯之剑。然而,作为全球第二大经济体,我国货币政并未对美联储亦步亦趋。因为现在的宏观经济形势决定了我国不能加息。事实上,今年以来,央行从宏观上营造了一个稳健中性的货币政策环境,年内已经多次降低法定存款准备金率,合计释放流动性约4万亿元,对冲部分中期借贷便利后,净释放流动性达2.3万亿元……物以稀为贵,通常来说,临近年底,银行的房贷额度是比较紧张的,不仅利率高,而且放款慢。但市场流动性增加以后,会推动银行间市场利率下行。其次,商业银行有自身利益考量,而且临近年底要冲业绩。提高房贷利率是打击楼市投机者的重型武器。然而,房贷利率调整并非完全由政策决定,还受商业银行追逐利益的驱动。当需要刺激楼市或抑制投机时,央行和银保监会会对商业银行进行窗口指导,比如2015年救市的时候,房贷利率可以打7-8折,而在“房住不炒”定调之后,银行房贷利率集体上浮。同时,银行自身也有追逐利益的需求。按照银行人士的观点,房贷利率若低于8折就可能出现利差倒挂。商业银行执行首套房优惠利率政策是有点心不甘情不愿的。不少银行抱怨首套房贷利率各家行执行不一、无序竞争,渴望统一。加上提高利率符合楼市调控的主基调,因此过去22个月来持续上涨。那为啥现在又停止上浮,甚至下调上浮的比例了呢?因为形势变了。之前,国开债的利率为5%,银行按照4.9%的基准利率给你房贷,是不划算的。现在,国开债降到了4%,房贷瞬间又成为了一个很好的生意。众多周知,受余额宝的教育,现在越来越多的人将此前的活期或定期——特别是活期,转为购买货币基金,导致银行的资金成本上升不少。存款对银行来说就是负债,只有借出去才能获取收益。部分城市,之前的上浮比例较大,而受调控影响,最近一二手房的成交量大幅下滑,贷款的人没那么多了,各家银行相互竞争争夺客户,临近年底,还不排除银行有冲业绩的任务,资金比较充裕的银行,自然愿意“薄利多销”——调低上浮比例,将更多的钱贷出去,否则只有成本没收益。利率下调并非集体行为,跟调控放松无关然而,房贷利率停涨,甚至部分商业银行下调了上浮的比例并不意味着楼市调控放松了……首先,下调房贷利率上浮比例并非集体行为。融360监测数据显示,在全国35个城市533家银行中,11月仅有15家银行下调利率,与上月持平的银行达494家,还有23家银行上调了首套房贷利率。说明没有被窗口指导,纯属银行的商业行为。通常来说,额度充裕的银行会保持利率不变,甚至下调,而额度紧张的则即便不上调,也绝不会下调。实操中,即便是同一银行在同一城市的不同支行,都会出现上调比例有高有低的情况,更别说不同银行,或者同一银行不同城市的分行和支行了。此外,现实中,银行会根据申请人的资质、借贷背景和资金情况,给到不同的房贷利率,比如在深圳,对于金葵花卡客户,招行就会给到少上浮5%的优惠。如果哪天商业银行突然集体下调了上浮比例,那说明调控松动了;如果回到基准利率,甚至开始打折,那说明调控完全放开了。目前,距离这一步还差得远。其次,政策层面“房住不炒”的主基调未变。12月11日,中国社科院发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》显示,2018年以来,全国房地产调控次数已高达405次,比2017年同期上涨近80%,中央调控的决心和力度可见一斑。今年7月30日召开的中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”之后,各地又密集出台了各类政策,成效显著,不少城市的成交量出现较大幅度的下滑。而最近召开的两次中央政治局会议并未提及房地产,说明政策将延续。(资料来源:根据公开资料整理)还有一个值得一提的事情是,12月12日,国家发展和改革委员会发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,支持营业收入大于300亿元、资产总额大于1500亿元、主体信用等级达到AAA,且资产负债率不超过85%的的房企发行企业债融资。虽然在民生证券的统计中,仅有27家房地产企业符合新政要求,但此举被不少房地产从业者视为调控放松的信号。然而,12月14日,国家发改委新闻发言人孟玮就泼了一碗冷水:国家发改委贯彻落实党中央和国务院关于房地产调控决策部署的态度是坚决的、一贯的,在核准企业债券过程中,我们将严格执行房地产调控的相关政策。按照中央精神,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。事实上,近期,房企发债获批数量较此前增多,主要还是为了解决债券到期问题(偿还到期债务的再融资,或是置换债务),基本上没有增加房企现金流。支持优质房企发行企业债也有这个考量。但很明显,谁都不愿意背违背调控精神的锅。利率有望进一步下调,利好刚需购房群体虽然房贷利率停止上浮,甚至下调上浮比例并非受命行事,更不代表调控放松,但房贷利率有望进一步回调——特别是此前上浮较大,以及还需要去库存的城市,尤其如此。第一,房地产行业是“国民经济的支柱产业”,而自7月份中央政治局提出“坚决遏制房价上涨”以来,楼市逐渐就开始明显转冷。数据显示,十月份30个重点城市新建商品房成交套数13.4万套,环比下跌6.58%,同比下跌0.51%;成交面积1389.78万平方米,环比下跌6.26%,同比下跌1.86%。而且各大城市房价均有明显的下降,一线城市尤为明显。调控的目标是促使楼市回归理性和走向正轨,而不是将其一棍子打死,如果房地产市场降温过快会对整个宏观经济运行造成影响。目前,房地产投资的增速在8%~9%,若跌到5%,固定资产投资增速就稳不住了,更别说大量城市还指望卖地的收入进行城市建设等。换句话说,不论是中央还是地方政府——特别是还需要去库存的地方,都不愿意看到房价大跌,最好是稳定在现有水平或微涨一点。此前,利率上调过度,固然打击了投机,但也伤害到了刚需群体,如今抑制投机已经取得明显效果,下调房贷利率上浮比例,不仅有利于激活成交量,还可以更好的支持刚需的购房需求。当然,有人会说,这不是继续让房地产绑架中国经济吗?这不完全对。早在去年1月20日国务院新闻发布会上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就表示:如果房地产是炒买炒卖,就是虚拟经济,如果只是用来住的,房地产自身需要砖瓦沙石,就是实体经济。至于房地产在中国经济中的占比大,这也是我们的发展阶段决定的。目前,中国的GDP贡献中地产行业的占比约6.5%,早在上个世纪50年代,美国每年新增住宅投资在GDP中占也曾达到过6.9%(峰值),此后逐步回落。如果将土地财政收入也计算在内,则中国地产行业的GDP贡献在12%以上,但2008年之后,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%,随后几乎一路递增。第二,美联储加息预期减弱,我国货币政策有了更多灵活操作的空间,有望向市场投放更多流动性,推动利率整体下行。11月28日,美联储主席鲍威尔在纽约经济俱乐部的午餐会上发表讲话,认为美国经济前景稳固,利率“略低于”中性利率水平区间。这与十月初他对利率水平“距离中性区间还很远,且中性利率有可能被突破”的表态完全不一致。此举引发市场猜想:美联储加息接近尾声。考虑到11月美国非农就业数据弱于市场预期;特朗普怒怼美联储主席,说鲍威尔这么加息简直就是疯了,并将美股大跌、通用汽车关闭工厂并大裁员都归咎于他……市场甚至对美联储12月加息与否都开始产生疑问。此前,美联储加息,我国不仅没有加息,还持续向市场投放流动性,解决实体经济的资金需求,但压力还是有的。随着美联储加息预期减弱,这一压力将慢慢变小,甚至消失于无形……(数据来源:中国人民银行)总的来说,无论是对刚需还是改善性购房者,利率上浮比例下调,都是好事。不过,不要指望大幅回调,甚至有打折优惠——除非整个市场急速降温(这不太可能出现)。如果只看基准利率的话,目前处于近二十年来的低位,即便上浮20%,也就相当于2015年初基准利率的水平。融360监测数据显示,2018年11月全国首套房贷平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍。此外调控还在继续,政策对于相关贷款有所限制,银行也有自身的利益诉求,不会无底线的下调上浮比例。调控既抑制了疯狂的投机,又稳定了预期(不大涨大跌),如今利率还下来了,对刚需来说,这是个好机会。

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